Steuern sparen beim Immobilienverkauf

Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln hat im Auftrag der Zeitschrift WirtschaftsWoche und dem Portal ImmoScout24 Ende letzten Jahres eine Studie zur Entwicklung der Großstädte veröffentlicht. Die Corona-Pandemie beendete das Wachstum der Metropolen. Düsseldorf, Köln und Stuttgart verzeichneten weniger Bewohnerinnen und Bewohner, genauso wie die Gemeinden und Städte in deren Umland. In Berlin selbst wollten weniger Menschen als bisher leben, in der Region darum dagegen mehr. „In Zeiten von Lockdown und Homeoffice haben ein Großteil der Metropolen zum ersten Mal seit langem Einwohner verloren. Die Menschen zieht es zunehmend ins Umland und in kleinere bis mittlere Großstädte, die vor allem mit ihren Grünflächen, einer hohen Lebensqualität und einer guten Infrastruktur überzeugen können“, sagt Ralf Weitz, Geschäftsführer von ImmoScout24.de

In den mittleren Städten und im Umland stieg daher die Nachfrage nach Immobilien um 40 bis 80 Prozent, die Preise für Miet- und Kaufprojekte im Umland schnellten deutlich stärker in die Höhe als in den Großstädten selbst. Unterm Strich bleiben die Preise aber tendenziell hoch. In dieser Situation denken viele Eigentümer*innen darüber nach, ob sich ein Verkauf ihrer Objekte nun rentieren könnte – zum Beispiel auch, um sich Liquidität zu verschaffen. Häufig halten Handwerksunternehmer*innen die Vermietungsobjekte in ihrem Privatvermögen. Für einen steuerfreien Verkauf müssen sie die Spekulationsfrist von zehn Jahren einhalten. Nun kommt es darauf an, zu welchem Zeitpunkt diese Frist beginnt und wann sie endet. Relevant sind bei Neubauten der Baubeginn oder die Fertigstellung des Objektes bzw. der Tag, an dem der Kaufvertrag unterschrieben wurde. Bei unbebauten Grundstücken kommt es nicht auf den Bau selbst an, sondern wann dieses angeschafft wurde.

Ein Sonderfall: Der Bundesfinanzhof beschäftigte sich vor Kurzem mit einer Enteignung. Die Entschädigung dafür bleibt steuerfrei, egal wann das Objekt angeschafft wurde (BFH, Az: IX R 28/18). Auch wenn ein Vermietungsobjekt in den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde, fällt keine Spekulationssteuer an. Bei kompletter Eigennutzung über alle Jahre gilt das prinzipiell.

Komplizierter wird es, wenn zum Beispiel ein Stuckateur oder eine Stuckateurin daheim im Arbeitszimmer die Bürokratie erledigt. Hier kommt es auf die Größe des Hauses und des jeweiligen Raumes an. Wenn das Arbeitszimmer mehr als 20 Prozent des Verkehrswertes und mehr als 20.500 Euro ausmacht, dann handelt es sich anteilig um Betriebsvermögen. Der Verkauf wird entsprechend steuerpflichtig, auch jenseits der Spekulationsfrist.

Es geht noch weiter: Vorsicht ist geboten, wenn mehrere Immobilien aus dem privaten Vermögen innerhalb von kurzer Zeit verkauft werden. Dann stuft das Finanzamt dies als gewerblichen Grundstückshandel ein. Folge: Die Einnahmen unterliegen der Einkommen- und Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer. „Veräußert eine Privatperson Immobilien oder Grundstücke, so ist daher zu prüfen, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt oder ob die Veräußerung noch im Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung erfolgt“, erklärt Dr. Deniz Hoffmann, Fachanwalt für Steuerrecht der Kanzlei Rose & Partner in Frankfurt am Main. Hier die wichtigsten Details:

Innerhalb von fünf Jahren nach Anschaffung dürfen nicht mehr als drei Objekte verkauft werden. Ansonsten können die Finanzbeamten ein Indiz dafür sehen, dass ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen könnte. Wohlgemerkt ist damit nur ein Indiz gegeben. Das bedeutet: „Ein gewerblicher Grundstückshandel kann leider auch schon beim Verkauf von nur einem Objekt vorliegen“, warnt Hoffmann. Als ein solches Objekt zählen sowohl bebaute als auch unbebaute Grundstücke. „Entscheidend für das Finanzamt ist immer, dass ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Errichtung, Erwerb oder Modernisierung und Veräußerung besteht“, nennt Hoffmann ein wichtiges Kriterium für einen gewerblichen Grundstückshandel. Die Fünf-Jahresgrenze sei dabei nicht als starre Frist zu verstehen, „es können gegebenenfalls auch im sechsten oder siebten Jahr erfolgte Verkäufe hinzugezählt werden“, sagt Hoffmann. Zudem kann die Frist bei umfangreichen Modernisierungen neu beginnen.

Und so kann es schnell dazu kommen, dass die 3-Objekte-Grenze überschritten wird. Am Beispiel: Ein Handwerksunternehmer hält privat mehrere Mietwohnungen in einem Mehrfamilienhaus. Er verkauft jetzt zwei davon, die er erst vor drei Jahren erworben hat. Außerdem kann er sein Ferienhaus nicht mehr nutzen und entschließt sich, dieses vier Jahre nach der Anschaffung zu verkaufen. Ein Nachbar macht ihm ein gutes Angebot: Er will ihm seine Garage zu einem besonders hohen Preis abkaufen. Diese ist erst vor zwei Jahren gebaut worden. In dieser Konstellation liegt der Gewerbliche Grundstückhandel nahe. Ehepaare oder Lebenspartner*innen dürfen übrigens je drei Objekte steuerfrei kaufen und verkaufen.

Entscheidend wird sein, inwieweit kurz vor dem Verkauf noch umfangreiche Baumaßnahmen am Objekt durchgeführt wurden. Die Fünf-Jahresgrenze ist nicht starr. Der Bundesfinanzhof entschied so in einem neueren Urteil (Az: X R 18/18 und X R 19/18). Durch eine Modernisierung oder jegliche Veränderungen am Objekt darf kein neues Gebäude entstehen – schöner und größer. Zum Beispiel wertet der Bundesfinanzhof es als gewerblichen Grundstückshandel, wenn ein Haus abgerissen und in der Absicht es zu verkaufen, eine neue Immobilie dorthin gebaut wird (Az: IV R 23/88). Tipp: Im Zweifel können sich Betroffene vor ihren Baumaßnahmen vom Finanzamt bestätigen lassen, dass am Ende der Maßnahmen kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

Die steuerlichen Regeln rund um den Immobilienverkauf und Vermietung bieten immer wieder Zündstoff für Streit mit dem Finanzamt. So haben die Richter*innen entschieden.

Inventar steuerfrei: Vermietete Objekte sind beim Verkauf steuerpflichtig, wenn die Spekulationspflicht nicht abgelaufen ist – auch wenn die Wohnung nicht durchgängig vermietbar ist. Erfolgt die Vermietung gewerblich, so handelt es sich stets bei einem Verkauf um einen steuerpflichtigen Gewinn. Dann ist das Objekt Betriebsvermögen.

Das Finanzgericht Münster (Az: 5 K 2493/18E) stellte klar, dass bei einem solchen Verkauf das Inventar nicht mit einzurechnen ist. Für den Spekulationsgewinn also ist es nicht relevant.

Vereinfachungsregel für Vermieter*innen: Ferienimmobilien bleiben oft leer – je nach Lage. Anzeigen in Portalen oder Tageszeitungen belegen, dass sich der Vermieter darum gekümmert hat. Nach einem Urteil des Finanzgerichts Niedersachsen (Az: 1 K 158/19) soll der Fiskus von einem Einnahmenüberschuss ausgehen, wenn das Objekt ortsüblich vermietet wird. Konkret darf die Immobilie maximal 25 Prozent weniger vermietet sein als andere Ferienwohnungen in der Region.

Uli Dahme